山明水秀必定樓價高企?
早前，梁錦松出席論壇討論香港發展，提到社會可討論改變郊野公園用途而用以興建房屋。此論點不算新鮮，卻再引起社會爭議，尤其是梁錦松被視為下屆特首的熱門人選之一，他對港人最關切的房屋土地問題的意見最為關鍵。
可惜，梁錦松的分析不但弄錯基本事實數據，也把問題簡單化為「要山明水秀則要樓價冠全球」的對立，更是漠視房屋問題的核心「要地產霸權則會民不聊生」的事實。若然他真的成為未來特首，實在令人擔心。仔細分析梁錦松的說法，便知道當中的資料數據並不準確，身為精於數據分析的前財政司司長，實在令人質疑他有多熟悉土地房屋議題。首先，梁錦松指有人提出，郊野公園與居住土地的比例掉轉，即40%用作居住、35%用作郊野公園已算不少，35%的比例多於全球所有大城市；然後又指5%的增加土地大約可住100萬人；更提出香港發展成1000萬人口城市的說法。
不掌握土地數據 順口開河當秘笈
不過，根據規劃署「香港土地用途2014」資料，全港土地面積為1110平方公里，當中其他用地佔590平方公里，住宅佔77平方公里，即包括私人住宅（26平方公里）、公營房屋（16平方公里）、鄉郊居所（35平方公里）；而漁農自然護理署資料則顯示，2014年3月，全港約443平方公里土地，已劃為24個郊野公園和22個特別地區（例如果洲群島、大埔滘自然護理區），其中郊野公園佔絕大比例【表1】。因此，本港的郊野公園所佔比例，約佔全港土地40%，但住宅用地只佔不足7%，實在不知梁錦松引用的數據從何而來？
此外，根據統計處資料，2014年底，香港人口為7266500，住在77平方公里之中，非常粗略而言，即每1平方公里住宅用地便大約住了10萬人；以此推算，要多住100萬人，便需要多10平方公里土地，佔本港用地約1%，而非梁錦松所指的5%土地。
事實上，梁振英於競選期間已多次提出1%多住100萬人的說法，亦曾吸引到不少支持，只是當選後才「突然」發現困難重重。當然，筆者並非如此主張，只是質疑梁錦松的說法欠缺根據，而這種說法非常粗疏，亦不算科學；也如前天文台台長林超英多次指出，郊野公園的土地大部分不適宜發展平民房屋，因而無法降低樓價，而且成本很高，破壞環境等保育問題更是不用多說了。
更大的問題是，為何要香港發展成為一個1000萬人口的社會？有沒有足夠配套、合適的房屋、福利支援和就業機會？港人能否住得更大、樓價租金會否更便宜？會否產生更多社會矛盾？若只以經濟發展的角度出發，一廂情願地大量增加人口，也無法紓緩梁錦松自己提出的「上樓無望、上流困難、上位無門，惟有上街」的問題，社會矛盾只會愈演愈激烈，對香港的社會發展並無好處。
發展郊野公園，無論陳茂波、梁錦松或政府等人的說法仍然比較保守謹慎，例如「是否不能碰、不能發展」、「稍為調整」、「可以商討」等，似是試試社會水溫。其實，發展郊野公園不但可行性低、成效有限、破壞環境；即使再退幾步討論，發展很可能須要面對修例、城規會討論、公眾諮詢等，動輒需時數年或更長時間，不可能是中短期便可處理房屋問題的政策。或許，這根本是沒有評估其可行性的「信口開河」，以便回應一下所謂「土地問題」。
地產霸權 抑或 民不聊生
事實上，梁錦松所說的「要山明水秀則要樓價冠全球」是假對立的偽命題。近年梁振英把房屋和不少民生問題歸咎於「土地問題」，也只是轉移視線，真正的核心在於「地產問題」，只是政府高官從來不願正視或公開承認。
香港嚴重欠缺土地嗎？為何政府仍可不斷賣地？賣地收入多得庫房水浸，再每年派糖，而中產和上層受惠往往比基層多，今年度退回差餉77億元，業主袋袋平安。公營房屋的用地效率比私樓和豪宅高，少賣幾幅地、少派點糖，興建多幾幢公屋好嗎？賣地比例又可否「稍為調整」？樓價高企，設立房產稅限制囤積物業、釋放單位，又「是否不能碰」？
土地不足？那為何仍要預留近千公頃土地興建丁屋？為何不發展高爾夫球場？為何在全港市民住得水深火熱之際，仍要維護特權階級的利益？更是不斷縱容「套丁」等炒賣丁屋行為？160平方米或以上的私人住宅空置率長期高於10%，還用繼續撥地興建這類豪宅單位嗎？市建局重建回收的土地能否不建豪宅而改建公屋？如何減少各大地產商的囤積土地？高地價政策，以致租金高企、物價上漲、小店倒閉、民不聊生，能否「稍為調整」？以上種種問題，「是否不能碰」或「可以商討」？這些才是政府高官、社會賢達應與市民認認真真討論的問題【表2】！
說到底，是政府選擇了發展地產、偏袒權貴，那不是「土地問題」，而是「地產問題」；真正的對立，不在於「要山明水秀則要樓價冠全球」，而是「維護地產霸權則會民不聊生」。政府要緩和社會矛盾，必須作出選擇。
陳紹銘
影子長策會成員、香港政策透視執委、社工復興運動成員
(本文刊登於2015-11-9《信報》A21《山明水秀必定樓價高企?》